Брокер-мошенник Вас кинул? Пишите нам - оставьте свой e-mail ниже По поводу возврата Ваших денег от брокера можете писать на данную почту: [email protected] ИЩЕМ ЮРИСТА для ChargeBack'а, пишите сюда: [email protected]

Цены на квартиры в Москве за 2009 год снизились 24,1%

жильежилье
Пожалуй, основной итог 2009 года на рынке недвижимости Москвы состоит в том, что он развеял самый закоренелый миф этого рынка. Миф о том, что недвижимость в Москве может только дорожать и уж точно никогда не упадет в цене. Оказалось, что может упасть и упасть существенно.

И вроде бы такое уже случалось, например, после дефолта 1998 года столичный квадратный метр, как и сейчас, подешевел примерно на треть (в долларовом выражении). Дешевела московская недвижимость и ранее, например, в 1996 году. Но о подобных прецедентах после 2000 года все почему-то решили забыть, вроде как 90-е – это одно, а современная жизнь – совсем другое.

Впрочем, законы рынка никто не отменял, и за продолжительным периодом роста 2001-2008 годов пришел вполне закономерный кризис и коррекция цен на недвижимость вниз. Аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости" еще в первой половине 2008 года указывал на такую возможность, в частности, в статьях "Новая волна роста цен приведет к кризису на рынке недвижимости" и "Формула кризиса на рынке недвижимости". Но теперь важнее другое. 2009 год разрушил и еще один стереотип, показав, что снижение цен на недвижимость – вполне нормальная рыночная тенденция, как и их рост, и она вовсе не означает "конец света", коллапс строительной отрасли или "смерть" рынка недвижимости. Напротив, как отмечалось в статьях "Слухи о смерти рынка недвижимости сильно преувеличены" и "Кризис для рынка недвижимости оказался не так страшен, как его малюют" снижение всех количественных показателей оказалось не критичным, зато перед всеми участниками рынка открылись новые возможности для развития и расширения.

В среднем падение цен на квартиры в Москве за 2009 год составило 24,1%. Так индекс стоимости жилья аналитического центра www.irn.ru изменился с 5.310$ за метр в январе до 4.028$ в декабре 2009 года. Если же говорить о полном снижении еженедельного индекса ИРН с максимального значения в начале октября 2008 года, равного 6.122$ за метр, до текущего уровня в 4.035$, то оно составляет 34%. Также следует отметить, что за последние месяцы за счет ослабления курса доллара стоимость жилья в Москве слегка отыграла падение на уровне нескольких процентов. А в минимуме, который составлял 3.858$ за метр в сентябре 2009 года, полное снижение цен, вызванное нынешним кризисом, достигало 37%. Как уже отмечалось выше, итоговая коррекция стоимости жилья в 2008-2009 годах почти полностью совпадает с величиной коррекции, имевшей место в 1998-1999 годах. Тогда она составила по разным оценкам порядка 30%-35%, или 31,7% по индексу ИРН с 981$ до 670$ за метр.

Впрочем, следует отметить, что затратная часть по строительству жилья просела не меньше. Как неоднократно отмечалось в аналитике от ИРН, снижение цен на стройматериалы, как и на рабочую силу, нередко доходит до 50% от докризисного уровня. Еще сильнее снизилась и рыночная стоимость земли, прежде всего, цена больших участков (речь не идет про дачные участки по несколько соток, а о десятках-сотнях гектар под строительство). Более того, уже появились прецеденты по инициативе досрочного пересмотра в сторону понижения кадастровой оценки земли, что дополнительно снизит затраты на строительство, как отмечено в статье "Объемы строительства жилья вскоре могут заметно возрасти".

Проще говоря, кризис привел к симметричному снижению как розничных цен на недвижимость, так и затрат на строительство, а значит, рентабельность строительного бизнеса по-прежнему сохранилась, как и потенциальный спрос на жилье. В результате, проблемы возникают, в основном, только с теми объектами, где затраты уже понесены по старым докризисным ценам, а продажа квартир происходит уже по новым, просевшим розничным ценам. Есть сложности и у застройщиков, которые до кризиса брали слишком много кредитов, строя "наполеоновские" планы развития. В целом же строительный бизнес по-прежнему остается доходным и востребованным, а значит, в ближайшие годы строить будут и, скорее всего, больше, чем ранее. Ведь если докризисный рост цен позволял больше зарабатывать с каждого метра, но не стимулировал строить много, то теперь застройщики будут больше стараться зарабатывать на обороте.

Также следует отметить, что разброс динамики цен на квартиры по классам жилья, округам и районам Москвы является в 2009 году очень незначительным. Так при изменении общегородского индекса стоимости на 24,1% разброс изменения индексов по типам жилья находится в диапазоне от 23,7% до 24,8%, т.е. менее 1 процентного пункта вверх и вниз. Во многом это связано с макроэкономическим характером изменений на рынке за прошедший год – примерно в равной мере подешевело все. Исключение может составлять только наиболее инертный и нестандартный сегмент элитного жилья и дорогой бизнес-класс, которые не учитываются при расчете индексов. Также чуть больше – 26%-26,5% удешевление в сегменте больших квартир: трехкомнатных и многокомнатных. Это, очевидно, связано с большей полной ценой таких квартир за счет большей площади, что и потребовало дополнительных дисконтов.

Максимальное снижение стоимости жилья в сегментации "округа Москвы" также не вызывает вопросов. В лидерах – минус 26,2% – Юго-восточный округ, наименее престижный и экологически неблагоприятный в столице. Второе и третье место также делит восток Москвы – Восточный округ и Северо-восточный округ – по 25,1% соответственно. При этом наименьшее снижение вовсе не у Центрального округа и не у Запада столицы. В лидерах – Северный округ с 22,9% и районы за МКАД – 23,8%. По сути, это относительно неплохое и, нередко, новое жилье, которое изначально было по невысоким ценам – отсюда и меньше удешевление.

Лидеры по снижению цен в сегментации "районы Москвы" – до минус 30%: Чистые пруды, Тургеневская, Красные ворота, Комсомольская, Сретенский бульвар, Чертаново Центральное, Чертаново Северное, Теплый стан, Выхино, Лосиноостровский, Ярославский, Зеленоград, Северное Измайлово, Гольяново, Марьина роща, Савеловский. Наименьшее снижение – всего 15,3% в Куркино, очевидно, благодаря уникальности этого района и относительно невысокой цене по сравнению с аналогами нового монолитно-кирпичного жилья в пределах МКАД. Другие московские районы с наименьшим снижением – порядка 20%: Якиманка, Арбат, Киевская, Студенческая, Кутузовская, Парк победы, Сокол, Аэропорт, Митино, Динамо.Недвижимость (www.irn.ru) Кон09 Нач09

Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 3658 -24,8%

Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 3749 -23,8%

Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 3938 -24,5%

Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 3947 -24,6%

Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей) 4704 -24,2%

Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 4540 -23,7%

Все панельные и блочные дома 3782 -24,4%

Все монолитные и кирпичные дома 4397 -24,1%

Квартиры в Москве (www.irn.ru) Кон09 Нач09

Однокомнатные квартиры 3987 -24,2%

Двухкомнатные квартиры 4038 -23,7%

Трехкомнатные квартиры 3904 -26,0%

Многокомнатные квартиры 4209 -26,5%

Элитные квартиры и недорогие квартиры в Москве (www.irn.ru) Кон09 Нач09

Индекс ст-ти "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир) 5936 -24,7%

Индекс ст-ти "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир) 3137 -23,4%

Индекс расслоения (отношение ст-ти "дорогого" к "дешевому") 1,89 -1,7%
жильежилье

игуруигуру

iguru.ru